Finanzkrise und Immobilien, Auswirkungen auf die Schweiz?

Finanzkrise gleich Immobilienkrise?

Die Finanzkrise schwappte in den letzten Wochen auf Europa über. Für den deutschen Immobilienfinanzierer Hypo Real Estate wurde soeben ein noch grösseres Kreditpaket zur Liquiditätssicherung des Unternehmens geschnürt an welchem die öffentliche Hand und private Banken beteiligt sind. Mit den Finanzieren Fortis und Dexia stehen weitere Banken im Mittelpunkt der europäischen Krise. Welchen Einfluss hat die Finanzsituation auf den Immobiliensektor in der Schweiz?

Ausgangslage in der Schweiz
Die Anforderungen an eine Immobilienfinanzierung in der Schweiz lassen sich nicht mit jenen anderer europäischer Staaten wie Grossbrittanien oder Spanien und schon gar nicht mit den USA vergleichen. Schweizer Banken haben aus der Immobilienkrise der 90er Jahre ihre Lehren gezogen und prüfen Finanzierungen in aller Regel sehr seriös. So werden für einen Immobilienkauf Eigenmittel von 20 Prozent erwartet. Zudem darf die Gesamtbelastung für Zinsen, Amortisation und Unterhallt 30 bis 35 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschreiten. Diese vergleichsweise strengen Anforderungen zahlen sich heute aus, da für eine Bankfinanzierung bei Anwendung dieser Kriterien ein Sicherheitspolster besteht. Dies gilt auch dann, wenn die Zinsen steigen oder wenn eine belehnte Immobilien gewissen Wertschwankungen unterworfen ist.

UBS und Credit Suisse
In der Schweiz waren nach heutigem Kenntnisstand vor allem die Grossbanken UBS und Credit Suisse mit verbrieften Wertpapieren engagiert, welchen US-amerikanische Hypotheken als Basiswert zu Grunde liegen. Diese Papiere haben im Sog der US-Immobilienkrise dramatisch an Wert verloren. Positiv zu werten ist, dass die Schweizer Grossbanken den immensen Abschreibungsbedarf frühzeitig erkannt und die UBS in der Folge durch zwei Transaktionen frisches Kapital aufgenommen hat. Sowohl im europäischen als auch weltweiten Vergleich weisen die Schweizer Banken deshalb auch inmitten der Kreditkrise die höchsten Eigenmittel-Quoten auf. Grund dafür ist nicht nur, dass Europa mit dem Regelwerk Basel II die Eigenmittelunterlegung seit 2002 verschärft hat. Ebenso verlangt die EBK den sogenannten Swiss-Finish, welcher eine um 20 bis 30% höhere Eigentmittelunterlegung für Schweizer Banken fordert. Diese kapitalintensive gesetzliche Ausgangslage kommt den Schweizer Banken heute zugute.

Regionalbanken und kleinere Banken
Die Regionalbanken und kleinere Finanzinstitute sind nach heutigem Wissen nicht oder höchst marginal in verbrieften ausländischen Schuldpapieren engagiert. Demzufolge rechnen wir nicht damit, dass Regionalbanken in ernsthafte Schwierigkeiten geraten werden.

Rückblick Immobilienmarkt Schweiz 2005 bis 2007
Der Schweizer Immobilienmarkt war in den letzten Jahren durch eine rege Bautätigkeit und damit einem hohen Zuwachs an Wohnfläche geprägt. Der Markt hat diese zusätzlichen Fläche vor allem in Städten oder Agglomerationen sehr gut aufgenommen. Ausschlaggebend dafür ist nicht nur der erhöhte Wohnflächenbedarf je Person, welcher in den letzten Jahren stetig zugenommen hat. Auch die Nachfrage durch Zuzüger vorab aus europäischen Nachbarländern hat dazu geführt, dass Neubauten und Immobilienangebote im gehobenen Segment Ihre Käufer gefunden haben.

Ausblick 2009 - Auswirkungen der Finanzkrise
Mit Ausnahmen u.a. von Grossbrittanien und Spanien reagierte der europäische Immobilienmarkt bisher nur schwach auf die weltweiten Ereignisse der Finanzmärkte. Die Schwierigkeiten der eingangs erwähnten Banken sind insgesamt auf Liquiditätsengpässe zurückzuführen, da sich Banken infolge des allgemeinen Misstrauens gegenseitig kaum noch kurzfristige Ausleihungen gewähren. Auf dem Schweizer Markt ist der Einfluss der Finanzkrise auf die Immobilienpreise bisher kaum in Erscheinung getreten. Wir rechnen jedoch kurz- bis mittelfristig eher mit einer Stagnation in den Angebotspreisen. Sollte die Realwirtschaft in eine Rezession abgleiten, so kann eine negative Preistendenz auf dem Immobilienmarkt nicht ausgeschlossen werden.

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Immobilienkrise, Finanzkrise, Auswirkungen auf den Schweizer Immobilienmarkt, Ausblick 2009