Erwerb von Wohneigentum in der Schweiz durch Personen aus dem Ausland
Der Erwerb von Wohneigentum und Immobilien durch Personen aus dem Ausland führt immer wieder zu Fragen. Nachfolgend erläutern wir die einschlägigen Bestimmungen auf Basis der geltenden Regelungen im Kanton Zug. Die gesetzlichen Regelungen sind für die gesamte Schweiz verbindlich. Hinsichtlich Bewilligungspflichten gibt es kantonal jedoch teilweise differenzierte Handhabungen.
Ausgangslage
Seit dem 1. Juni 2002 sind die Bilateralen Verträge mit der EU in Kraft. Das bilaterale Abkommen zur Personenfreizügigkeit führte zu einer Teilrevision des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Friedrich). Die Änderungen betreffen die Begriffe “Person im Ausland” und “Grenzgänger”. Das revidierte Bundesgesetz ist seit dem 1. Juni 2002 in Kraft.
Die Rechtslage für den Erwerb von Immobilien durch Staatsangehörige der EG- und EFTA-Mitgliedstaaten
a) Staatsangehörige der EG- und EFTA-Mitgliedstaaten mit Wohnsitz in der Schweiz
Staatsangehörige der EG- und EFTA-Mitgliedstaaten, die ihren rechtsmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz haben, gelten - unabhängig von der Art ihrer Aufenthaltsbewilligung - nicht als Personen im Ausland. Für den Erwerb von Immobilien jedwelcher Art (Eigen-, Drittgebrauch) stehen ihnen die gleichen Rechte wie Schweizer Bürgerinnen und Bürgern zu (sog. Inländerbehandlung). Auch der Erwerb einer Ferienwohnung ist möglich. Über erworbene Immobilien kann beim Wohnsitzwechsel oder beim Verlassen der Schweiz frei verfügt werden.
b) Staatsangehörige der EG- und EFTA-Mitgliedstaaten ohne Wohnsitz in der Schweiz
Staatsangehörige der EG- und EFTA-Mitgliedstaaten, die in der Schweiz aufenthaltsberechtigt sind, den Hauptwohnsitz jedoch nicht in der Schweiz haben, sind Schweizer Bürgerinnen und Bürgern nur hinsichtlich des Erwerbs von Immobilien, die der Berufsausübung dienen (Betriebsstätte) gleichgestellt. Der Erwerb von Zweit- und Ferienwohnungen ist bewilligungspflichtig. Der Kanton Zug kennt nach wie vor keine Bewilligungsgründe für den Erwerb von Zweit- und Ferienwohnungen.
c) Staatsangehörige der EG- und EFTA-Mitgliedstaaten ohne Wohnsitz in der Schweiz mit Zusicherung der Aufenthaltsbewilligung EG/EFTA
Staatsangehörige der EG- und EFTA-Mitgliedstaaten, die ihren Wohnsitz noch im Ausland haben, aber aufgrund einer Zusicherung der Aufenthaltsbewilligung EG/EFTA des kantonalen Amts für Ausländerfragen Zug den rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz begründen werden, können - bereits vor der tatsächlichen Begründung des Wohnsitzes - Immobilien jedwelcher Art erwerben. Sie sind jedoch verpflichtet, bis spätestens 10 Tage nach Ablauf der Zusicherung dem Grundbuchamt den Erhalt der definitiven Aufenthaltsbewilligung und die Wohnsitznahme im Kanton Zug nachzuweisen. Im Unterlassungsfall kann die Bewilligungspflicht nachträglich festgestellt werden und das Rechtsgeschäft über den Erwerb wird allenfalls unwirksam oder nichtig (Art. 25 und Art. 26 BewG). Die Wohnsitznahme wird von den Behörden überprüft.
Grenzgängerinnen / Grenzgänger
Die Grenzgängerinnen und Grenzgänger besitzen innerhalb ihres Rayons für den Erwerb einer Zweitwohnung oder einer Immobilie, die der Berufsausübung dient (Betriebsstätte), die gleichen Rechte wie Schweizer Bürgerinnen und Bürger (Inländerbehandlung). Der Erwerb von Ferienwohnungen untersteht nach wie vor der Bewilligungspflicht. Der Kanton Zug ist nicht Teil des Grenzgänger-Rayons, weshalb Grenzgängerinnen und Grenzgänger im Kanton Zug keine Immobilien erwerben können. Diese Regelung gilt mindestens während der zweijährigen Frist des sog. Inländervorrangs.
Beibehaltung der geltenden Regelungen für Personen im Ausland
Die bisherigen Regelungen der Lex Friedrich und das formelle Verfahren bleiben für Personen im Ausland bestehen. Als Personen im Ausland gelten Ausländerinnen und Ausländer mit Wohnsitz im Ausland sowie Ausländerinnen und Ausländer mit Wohnsitz in der Schweiz, die weder Staatsangehörige eines EG- oder EFTA-Mitgliedstaats sind noch eine gültige Niederlassungsbewilligung (Ausländerausweis C) besitzen.
a) Hauptwohnungen
Im Bereich der Hauptwohnungen (= selbstgenutztes Wohneigentum) ist der Grundstückerwerb durch nicht niedergelassene Ausländerinnen und Ausländer mit einer Bewilligung zur Wohnsitznahme (z.B. Ausländerausweis B) der Volkswirtschaftsdirektion nur vorzulegen, wenn Grundstücke mit mehr als 3′000 m2 Grundstückfläche (die Wohnfläche ist nicht von Belang) erworben werden. Auch in diesem Fall ist keine Bewilligung für den Erwerb nötig, sondern lediglich eine Verfügung auf Feststellung der Nichtbewilligungspflicht. Der Erwerb grösserer Grundstücksflächen als 3′000 m2 ist möglich, wenn die Parzelle derart beschaffen ist, dass eine Parzellierung nicht sinnvoll ist, oder der Bedarf an Mehrfläche (z.B. zu Repräsentationszwecken oder für den Einbau von Sicherheitsanlagen oder anderen Gründen) angezeigt erscheint. Die Urkundsperson hat deshalb beim Erwerb von Grundstücken durch natürliche Personen im Ausland in der Erwerbsurkunde festzuhalten, über welche Art Ausländerbewilligung die Erwerberin oder der Erwerber verfügt und ob sie bzw. er das Grundstück für eigene Wohnzwecke verwendet. Bei Bauland ist durch eine entsprechende Erklärung in der Erwerbsurkunde der Nachweis zu erbringen, dass innert nützlicher Frist (maximal 2 Jahre) eine Überbauung zu eigenen Wohnzwecken erfolgt.
b) Betriebsstätten
Der Erwerb von Grundstücken zu Betriebszwecken (inkl. Reserveflächen) benötigt keine Bewilligung. Bei dieser Art von Erwerb hat die Erwerbsurkunde den Hinweis zu enthalten, dass das Grundstück und eine allfällige Reservefläche als Betriebsstätte dient. Die Gesetzgebung geht so weit, dass auch nicht selber genutzte Betriebsliegenschaften, die an Dritte vermietet oder verpachtet werden, ohne Bewilligung erworben werden können. Bei unüberbauten Grundstücken oder Teilen davon (Bauland) ist durch eine entsprechende Erklärung in der Erwerbsurkunde der Nachweis zu erbringen, dass innert nützlicher Frist (max. 3 Jahre) eine Überbauung zu Betriebszwecken erfolgt. Die erworbenen Betriebsgrundstücke können auch einen bestimmten Wohnanteil umfassen. Von der öffentlichen Hand vorgeschriebene Wohnanteile bei Gewerbe- und Industriezonen und bei gemischten Zonen mit überwiegender betrieblicher Nutzung können miterworben werden. In Zonen, in denen keine Wohnnutzung vorgeschrieben ist, darf der Wohnanteil in der Regel 5 % der Nutzfläche nicht übersteigen. In Ausnahmefällen können höhere Wohnanteile von der Bewilligungsbehörde als nichtbewilligungspflichtig erklärt werden.
c) Beteiligung an Immobiliengesellschaften
Die Beteiligung von Personen im Ausland an Immobiliengesellschaften ist in jedem Umfang möglich, sofern es sich bei den Aktiven der Gesellschaft ausschliesslich oder überwiegend um Betriebsgrundstücke (Richtwert: 66 % der Aktiven) handelt. In Zweifelsfällen gibt Ihnen die Volkswirtschaftsdirektion gerne Auskunft.
d) Verfahren auf Feststellung der Nichtbewilligungspflicht
Das Verfahren ist auf ein Minimum beschränkt. Beim Erwerb von Wohneigentum durch juristische Personen und Personengesellschaften muss die Erwerbsurkunde einen Hinweis enthalten, ob es sich bei der Erwerberin um eine Immobiliengesellschaft im engeren Sinn handelt, d.h. um eine Gesellschaft, deren ausschliesslicher oder hauptsächlicher Zweck im Erwerb, in der Verwaltung oder in der Vermittlung von Grundstücken besteht. Mit Bezug auf das Verfahren wird wie bisher vorgegangen. Gesellschaften, die bereits überprüft worden sind, werden beim Erwerb von weiterem Wohneigentum für die Dauer von bis zu neun Jahren von einer erneuten Überprüfung befreit, sofern sich keine wesentlichen Änderungen in der Gesellschaftsstruktur ergeben haben. In jedem Fall ist beim Erwerb von Wohneigentum durch eine juristische Person oder eine Personengesellschaft das beiliegende gelbe Formular auszufüllen und dem Grundbuchamt zusammen mit der Erwerbsurkunde einzureichen.
e) Bewilligungen für ausländische Versicherer, Pensionskassen und Banken
Für den Erwerb von Immobilien als Kapitalanlage von Versicherungseinrichtungen, zur Personalvorsorge von inländischen Betriebsstätten sowie zur Deckung pfandgesicherter Forderungen ausländisch beherrschter, in der Schweiz zum Geschäftsbetrieb zugelassener Banken und Versicherungseinrichtungen (Art. 8 Abs. 1 Bst. b, c und d BewG) sind Bewilligungen nötig.
Inkrafttreten und Übergangsbestimmungen
Die Revision der Gesetzgebung ist am 1. Juni 2002 in Kraft getreten. Sämtliche Grundstückgeschäfte, die nach dem 1. Juni 2002 beim Grundbuchamt angemeldet werden, fallen unter das neue Recht.
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